Cortijo de San Bernabé: la conquista del Oeste

Al Oeste de Algeciras una extensa superficie de terreno es la reserva del siguiente gran ensanche de la ciudad. Alamillos Oeste, Pajarete, Los Pastores o Los Tomates conformarán una nueva ciudad al otro lado de la A-7 en la que se incluye otro desarrollo, el Cortijo de San Bernabé, que acaba de ver respaldada su planificación base: 2.200 viviendas, la mitad de ellas protegidas, y 51 hectáreas de parque urbano para dotar de zonas verdes a un área en expansión. La conquista del Oeste prosigue, por ahora solo sobre plano.

El Plan General de Ordenación Urbana marca ese crecimiento hacia el Oeste como línea básica, evitando la ocupación del frente litoral y garantizando la continuidad de la trama urbana hasta el límite marcado por las vías del tren. Para ello se planificaron diferentes sectores de expansión que, ante una legislación que no la primaba, adolecían de una falta de viviendas protegidas. Con el objetivo de paliar ese déficit se inició hace más de una década la tramitación de un área de reserva de suelo para VPO en el Cortijo de San Bernabé, una propuesta que no fructificó (la justicia anuló el convenio firmado entre el Ayuntamiento, la Junta y los propietarios) pero que con el paso de los años ha dado lugar al plan de sectorización recientemente aprobado por la Junta de Andalucía. Y este tiene una reserva del 50% del suelo para viviendas protegidas, muy superior al 30% que marca la legislación urbanística como mínimo obligatorio (aunque inferior al 61% establecido en un plan anterior en el que la edificabilidad era mucho mayor).

Esa necesidad de inmuebles con protección sigue más vigente que nunca, remarcan desde la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Algeciras como uno de los principales argumentos para impulsar, aún en plena parálisis inmobiliaria y con otras áreas por ejecutar, el avance de este sector. Alamillos Oeste, la otra gran zona de expansión con 1.000 viviendas protegidas de las 3.000 totales, ha quedado bloqueado por la crisis económica pero también por la fragmentación de la propiedad, que dificulta la tramitación urbanística. En cambio, las 109 hectáreas del Cortijo San Bernabé son de un solo propietario “que tiene interés en desarrollar el suelo”, explica la delegada de Urbanismo de Algeciras, Yéssica Rodríguez.

De esas 109 hectáreas, 47 se destinan al uso residencial, con una edificabilidad de 250.000 metros cuadrados, 99.000 de ellos para las viviendas con algún tipo de protección. Aunque las características concretas se marcarán en siguientes fases de la tramitación urbanística, sí se determina que las viviendas serán en altura, en edificaciones colectivas pero con espacios libres en el interior de la parcela. Algo que sumado a la extensa área de zonas libres y el parque urbano supone “una apuesta por la sostenibilidad, con mucho espacio para el esparcimiento, en línea con los objetivos marcados en la Agenda Urbana 2030”.

El gran parque urbano Cornisa de Poniente es precisamente el otro gran rasgo característico de este plan. Con 51 hectáreas de superficie por su extensión y ubicación se asemeja a un parque periurbano. La zona residencial se concentra en el terreno más cercano a la actual San Bernabé, siguiendo las prescripciones de la legislación de ordenación del territorio, que exige desarrollos que den continuidad al suelo urbano consolidado siguiendo el modelo de ciudad compacta mediterránea. El parque rodeará la zona residencial incluyendo los nueve cauces detectados y la laguna de la Huerta de las Pilas, uno de los puntos con más controversia del plan que ha concentrado las críticas ecologistas y que obligó a la Junta a emitir un informe explicitando que esta masa de agua pertenece al dominio público hidráulico.

Según explica el arquitecto municipal, Pedro Lechuga, los cauces, la laguna y su zona de protección se califican como sistema general de espacios libres sujeto a regulación especial, “por lo que se asimilan a suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica”. Esos casi 89.000 metros cuadrados quedan por tanto fuera del cómputo de aprovechamiento urbanístico. También queda en el sistema general la zona inundable, 16.318 metros, por lo que de las 109 hectáreas del plan, 61,8 quedan libres. Se mantendrá toda la zona arbolada posible. “Y aparte estarán las zonas libres del área edificable”, remarca Lechuga. Para los yacimientos arqueológicos en la zona, se garantiza la intervención arqueológica previa.

El nuevo barrio nacerá con sus zonas de dotaciones y equipamientos, señala, así como espacio para oficinas o asistencial. El uso industrial sí queda excluido, para eso hay otra zona más al sur, al que rodea al Cortijo Real.

Una vez aprobado el plan de sectorización por la Junta de Andalucía, todavía queda una larga tramitación para que el Cortijo de San Bernabé llegue a convertirse en el gran barrio que se ha planteado sobre el papel. Habrá que aprobar un plan parcial, un proyecto de reparcelación y el de urbanización, y ejecutarlo. Y también habrá que resolver una cuestión que también afecta al sector Alamillos Oeste: la conexión eléctrica, con la red aún por desarrollar. Un camino aún largo para que Algeciras culmine ese salto de la ronda que inició hace largos años.