Se dispara la venta de viviendas en el Campo de Gibraltar y los precios alcanzan cifras récord

Comprar o alquilar una vivienda en el Campo de Gibraltar resulta cada vez más caro. A pesar de los problemas económicos generados por la pandemia del Covid-19, el mercado inmobiliario en la comarca ha experimentado un alza en los precios.

Algeciras, Los Barrios, La Línea de la Concepción y Tarifa son los municipios donde más se ha notado este incremento de precios, tanto en vivienda de segunda mano como de obra nueva. San Roque, a causa de Sotogrande, es un mundo aparte. En opinión de Lucas Carrasco, vocal de la junta directiva de la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la Provincia de Cádiz (GICA), “llama la atención la subida de precios en viviendas humildes en barrios marginales, lo cual es claramente consecuencia del alto precio de alquiler, lo que provoca que la gente con algún ahorro intente por todos los medios comprar cualquier tipo de casa incluso asumiendo una gran reforma, para evitar pagar unos alquileres desorbitados”.

Una comarca peculiar

Según datos de GICA, la cual engloba a 15 agencias inmobiliarias en la comarca, “en Algeciras, el precio medio de un piso de alquiler con 2 ó 3 habitaciones en una zona media está en 450-650€, pero en una zona humilde como El Saladillo, La Piñera o La Bajadilla, un piso en una tercera o cuarta planta sin ascensor, en mal estado y sin muebles, no baja de 300€. Y lo peor es que no hay oferta y sí muchísima demanda”. El hecho de que los alquileres estén por las nubes en ciudades como Algeciras, en opinión de Lucas Carrasco, tiene varias consecuencias.

En primer lugar, que los propietarios de viviendas en la comarca decidan arrendarlas, en vez de sacarlas a la venta, ya que la rentabilidad del alquiler es muy alta. Esto, a su vez, provoca que haya menos stock de vivienda de segunda mano en el mercado y que, a causa de la escasez, los precios de venta se disparen. “Y a pesar de la subida de los alquileres, la gente sigue aceptándolos porque un gran sector de la población del Campo de Gibraltar viene aquí con contratos de trabajo temporales para la industria, el hospital, el puerto, los cuerpos de seguridad, etc. Es decir, que están de paso y necesitan arrendar”. Desde GICA también aprecian otro cambio significativo en el sector de la vivienda: “Últimamente se está explotando el mercado vacacional en Algeciras”, algo inexistente hace unos años.

En opinión de Juan José Luque, de HipoCasa, el turismo aún no es un factor determinante en el Campo de Gibraltar. "Lo que sí hay es mucho mercado residente, es decir, mucha gente para vivir. Ayuda mucho el puerto, la industria... Por todo ello, la comarca, y principalmente Algeciras, es un mercado muy estable". El incremento de precios en el último año, sostiene, es "un disparate. Se está vendiendo muchísimo, casi todo de segunda mano. Si los propietarios lo meten en precio, tarda en venderse un día, dos como mucho". Desde HipoCasa, actualmente, como vivienda de nueva construcción sólo tienen la urbanización Mirador de la Bahía, junto al centro comercial Puerta Europa. "Ya se ha vendido todo, como roscos, y es caro. Un apartamento de dos dormitorios sale a 160.000€".

A menudo, la pobre oferta de pisos rentables suele venderse rápidamente a pequeños inversores, provocando nuevamente que la vivienda dure un suspiro en el mercado. Por otro lado, la nueva obra en el Campo de Gibraltar es escasísima. Según Lucas Carrasco, el incremento de los costes de construcción -ahí sí que se está notando la crisis- hace que el promotor sopese muy bien los números. Otro problema añadido es la falta de mano de obra cualificada, que viene siendo un gran problema para los constructores. “Además, el poco suelo para construir obra nueva que hay en Algeciras sigue siendo bastante caro”, concluyen desde GICA.

Precios por municipios

La inmobiliaria Surhome aporta los siguientes datos sobre obra nueva en Algeciras, tomando como referencia la promoción Torre Bahía, consistente en 64 viviendas en Sotorebolo. En 2018-2019, el precio del metro cuadrado construido era de 1.400/m2. En 2020, una vez finalizada la pandemia, 1.500€/m2. En 2022, alcanza ya 1.800€/m2.

También según datos de Surhome, en segunda mano, el precio medio metro cuadrado en Algeciras ha pasado de unos 950€/m2 en el año 2018 a aproximadamente 1.050-1.100€/m2 en estas fechas, lo que supone un incremento aproximado del 10-15%. Si se compara con una zona residencial como San García, el precio medio por metro cuadrado ha pasado de unos 1.250-1.300€/m2 en 2018 a unos 1.500-1.600€/m2 en la actualidad, y continua al alza.

En Los Barrios, el precio medio ha pasado de unos 1.200€/m2 en 2018 a 1.500-1.550€/m2. “Los Barrios, siendo más pequeño, es una plaza más cara ya que hay poca vivienda y mucha demanda y cada vez más gente de Algeciras quiere vivir allí”, apunta Lucas Carrasco. En esta misma línea se pronuncia Inmaculada Cerbán, de la inmobiliaria SAYCO. “La gente de Algeciras está comprando casas en Los Barrios porque sale más barato”. Aporta como ejemplo lo que sucede en la Vega del Golf, en Guadacorte alto, una de las zonas más demandadas en la actualidad. “Allí puedes encontrar una vivienda parcelada de 400m2 y con piscina por 275.000€”. Cerbán opina, además, que desde la pandemia y el confinamiento, las familias prefieren vivir en casas en vez de en pisos. “La gente se marcha al extrarradio porque necesita espacio”, explica.

La propietaria de SAYCO apunta también que, en Algeciras, muchas zonas residenciales que antes tenían tirón han envejecido. “Hay muy poca vivienda nueva y una casa en San García, por ejemplo, tiene ya 35 ó 40 años. La gente que se mete a comprar prefiere una construcción más reciente”. Según su experiencia, la urbanización Las Huertas, en El Rinconcillo, es de las más demandadas en Algeciras porque tiene menos de 20 años. “Todo lo que sale en primera línea de playa también vuela, pero ahí casi nadie vende”, finaliza.

Tarifa se ha convertido en una auténtica burbuja. En este municipio, el precio medio de segunda mano ha pasado de unos 2.500€/m2 en 2018 a los actuales 2.900-3.000€/m2. Sobre obra nueva en Tarifa, los precios alcanzan 3.500-4.000€/m2, en opinión de Carrasco, “una auténtica locura. Allí se vende cualquier cosa: en barrios humildes, casas interiores en patios de vecinos… Hay mucha gente extranjera y nacional con capacidad económica que quiere tener allí una vivienda vacacional y compra lo que encuentra”. Inmaculada Cerbán ha observado que muchos tarifeños acaban mudándose a Algeciras por la imposibilidad de encontrar una vivienda en su municipio a un precio accesible.

Actualmente en el portal Idealista se venden 170 inmuebles en el municipio de Tarifa, todo de segunda mano. Lo más barato es una casa de una habitación y 30m² por 120.000€. Un dúplex en el centro de 80m² y tres dormitorios alcanza los 577.500€. Según los datos del informe La vivienda de segunda mano en 2021 de FotocasaLa vivienda de segunda mano en 2021Fotocasa, Tarifa es el municipio más caro de Andalucía con 3.573 euros/m², un 12% más que el año anterior. En el extremo opuesto destaca San Roque, la localidad donde más cayó el precio de la vivienda en España (-51%) hasta los 954 euros, aunque este dato está sesgado ya que Fotocasa no incluye a Sotogrande, y lo analiza aparte, imputando un precio de 2.313 euros por metro cuadrado.

Sobre La Línea, en concreto la zona de La Alcaidesa, el incremento también ha sido mayúsculo, pasando de 1.500-1.600€/m2 en 2018 a unos 2.100-2.200€/m2 en la actualidad.

La trampa del mercado inmobiliario

Este auge en el mercado de la vivienda no es exclusivo del Campo de Gibraltar ya que toda la provincia de Cádiz ha vivido el mejor arranque de año desde 2008, el último ejercicio antes del estallido de la crisis financiera. La pregunta ahora es cuándo tocarán techo estos precios y cómo se va a solventar el disparo en el sector del alquiler.

Sobre este último punto, Lucas Carrasco sostiene que las medidas adoptadas recientemente con el fin de incentivar el alquiler han conseguido, precisamente, el efecto contrario: "Las nuevas leyes aprobadas por el Gobierno han hecho que los caseros exijan a inquilinos de sobrada solvencia. Hay que resaltar también la inseguridad jurídica que sufren los caseros a la hora de desahuciar -entre 6 y 12 meses de tiempo medio- y el colapso en los juzgados. Eso ha provocado que sólo se acepten inquilinos con máximas garantías. De ahí que mucha gente se lance a comprar viviendas incluso en un estado muy deteriorado porque resulta incluso más sencillo que te concedan una hipoteca a que te acepten un alquiler. Vivir en una casa alquilada implica, a día de hoy, una inseguridad muy grande", expresa el vocal de GICA.

Otra medida que ha desatado la polémica es la obligatoriedad de mantener un arrendamiento de vivienda habitual por 5 años, en lugar de los 3 anteriores, en caso de un propietario particular, y 7 años para empresas. "Esto provocó una subida de los alquileres, dado que durante esos 5 años el casero sólo puede subir el IPC. Es decir, que están limitando la actualización de las rentas durante un período muy largo", explica Carrasco. En su opinión, unas medidas que buscaban blindar los derechos de los inquilinos, al final, han derivado en que el acceso a un alquiler digno sea una odisea aún mayor.

"Ante este panorama, un joven, en España en general y en el Campo de Gibraltar en particular, lo tiene muy difícil -continúa Lucas Carrasco-. Por un lado, no se puede permitir comprar una vivienda porque, a no ser que tenga el 20% del total, el banco no va a hipotecarle. Pero, por otro lado, encontrar un alquiler que esté a su alcance le va a resultar muy complicado, y si lo logra, va a ser tan caro que le impedirá la posibilidad de ahorrar". Ésta es la gran trampa del mercado inmobiliario actual, el cual priva a muchas personas de su derecho a disfrutar de una vivienda digna.