La falta de oferta, el miedo a los impagos y los contratos sin declarar lastran el alquiler de viviendas en el Campo de Gibraltar

Algeciras/El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), una medida incluida en la Ley de Vivienda para controlar la evolución de los precios de alquiler en España, debutó el pasado 2 de enero con más escepticismo que algarabía. Este nuevo índice, que sustituye al IPC como referencia para actualizar las rentas de los contratos firmados desde mayo de 2023, se sitúa en su primera publicación en un 2,2%, dos décimas por debajo de la inflación de noviembre de 2024. Aunque esta medida busca dar estabilidad a los inquilinos, su impacto en el Campo de Gibraltar será mínimo, según analiza Lucas Carrasco, presidente de la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la provincia de Cádiz (GICA).

“El IRAV apenas afectará al mercado de alquiler en el Campo de Gibraltar”, afirma con contundencia Carrasco. A diferencia de las grandes ciudades, donde las revisiones anuales de los alquileres son una práctica común, en esta comarca los precios suelen mantenerse durante todo el ciclo del contrato. “La mayoría de los arrendadores no actualizan las rentas de manera regular, salvo en casos de contratos antiguos con precios muy por debajo del mercado actual”, explica a Europa Sur.

"El IRAV apenas afectará al mercado de alquiler en el Campo de Gibraltar, donde los precios se mantienen estables durante el ciclo de los contratos"

Para Carrasco, el verdadero problema del alquiler en la comarca no está en el índice ni en las subidas anuales, sino en la falta de oferta de viviendas disponibles. “Mientras no se aumente la oferta, los precios seguirán altos, independientemente de cualquier índice que se implante. La solución pasa por incentivar a los propietarios para que saquen más viviendas al mercado”, señala.

Consecuencias negativas

El presidente de GICA y también gerente de la inmobiliaria Surhome, recuerda que las políticas previas, como los topes al 2% y 3% establecidos durante 2023, ya generaron efectos indeseados. “Muchos propietarios optaron por inflar el precio inicial del alquiler para compensar posibles restricciones futuras, lo que encareció aún más el mercado para los inquilinos”, afirma. Aunque el IRAV se basa en valores del IPC y subyacente, y le parece más justo, Carrasco cuestiona su capacidad para resolver un problema que es estructural.

“La estabilidad que busca el IRAV puede beneficiar a los inquilinos en mercados tensionados, pero no aborda las causas de fondo del problema, como la falta de seguridad jurídica para los propietarios o la escasez de incentivos fiscales”, añade.

"Muchos propietarios inflaron los precios iniciales en 2023 para compensar las restricciones, encareciendo aún más el mercado"

"La nueva Ley de Vivienda y las medidas posteriores que se han implantado, no solo perjudican al casero, sino sobre todo al inquilino real, el que quiere vivir y pagar su alquiler de forma honrada y a un precio de mercado", zanja este experto. "A quien realmente están protegiendo desde el Gobierno es a gente se aprovecha de las leyes para vivir de forma gratuita, culpando a quien tiene una segunda o tercera vivienda pagada con su esfuerzo". Y concluye: "Olvidémonos de fondos buitres: tanto en el Campo de Gibraltar, como en toda España, el 99% de las viviendas en arrendamiento son de particulares y pequeños inversores".

En cuanto a las especificidades de la comarca, Carrasco destaca que las limitaciones legales y fiscales complican aún más el panorama. “El procedimiento de desahucio sigue siendo lento, lo que disuade a muchos propietarios de alquilar sus viviendas vacías. Además, la burocracia y la desconfianza hacia el sistema de fianzas provocan que pocos caseros ingresen en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) como es obligatorio, y esto también agrava la falta de oferta”, detalla.

Un registro que cierra más puertas que ventanas

Otro punto de fricción es la futura implantación del Registro Único de Alquileres de Temporada, recién aprobado y de plena aplicación el próximo 1 de julio, que llega con la intención de ordenar un sector diverso que abarca desde viviendas vacacionales hasta alquileres para estudiantes o profesores. Sin embargo, el presidente de GICA advierte de los efectos secundarios: un cerco burocrático que podría estrechar aún más la oferta de viviendas en una zona como el Campo de Gibraltar, donde la realidad dista mucho de la de las grandes capitales.

El sistema obligará a propietarios a registrar sus inmuebles en una ventanilla digital y obtener un número que valide su publicación en plataformas como Airbnb o Booking. Aunque los alquileres vacacionales ya cuentan con cierto control, el impacto se sentirá especialmente en el alquiler de habitaciones, una alternativa clave para personas con bajos ingresos o sin nómina fija.

"El registro único de alquileres puede llevar a más viviendas vacías o a la economía sumergida, dejando a los inquilinos vulnerables sin opciones"

“El riesgo es evidente”, augura Carrasco. “Muchos propietarios decidirán vender la vivienda o dejarla vacía para evitar complicaciones. Otros se moverán hacia la economía sumergida, eliminando contratos y derechos básicos para los inquilinos”. En un contexto donde la oferta ya es limitada, esta medida puede terminar haciendo más daño que bien, dejando a los más vulnerables aún más expuestos a un mercado cada vez más restrictivo e inaccesible.

Un bono atrapado en problemas estructurales

Sobre el Bono Alquiler Joven en Andalucía, con sus 250 euros mensuales por dos años para menores de 35 años, asegura el presidente de GICA que parece más una aspirina para un paciente en estado crítico que una solución real al acceso a la vivienda. Lucas Carrasco lo desmenuza con un pragmatismo aplastante: en un mercado donde un anuncio de alquiler en el Campo de Gibraltar atrae en un segundo a 30 interesados, los caseros optan por arrendatarios sin ayudas, evitando trámites burocráticos y requisitos adicionales. Resultado: más economía sumergida y una selección aún más restrictiva.

Las cifras son elocuentes. Comprar una vivienda de 150.000 euros implica pagar 5.250 euros en impuestos para un joven menor de 35 años, y entre 600 y 800 euros anuales en tasas municipales. Por contraste, las ayudas para financiar el 100% del precio han sido un fiasco: las condiciones de los bancos y la lentitud de la administración han provocado que muchos jóvenes pierdan las señales de las viviendas que intentaban adquirir.

"Mientras no se aumente la oferta de viviendas, los precios seguirán altos, independientemente de cualquier índice que se implante"

Carrasco también apunta al elefante en la habitación: las miles de viviendas vacías de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida por su acrónimo Sareb. ¿Por qué no se gestionan como alquiler social? La respuesta es incómoda. “¿Qué gobierno quiere enfrentarse al problema de desahuciar a perfiles vulnerables?”, cuestiona. Su conclusión es directa: o se incentiva a inversores privados -fondos incluidos-, o el Estado se compromete a construir y gestionar viviendas sociales, algo que, hasta ahora, parece estar muy lejos del horizonte.

Incentivos, no restricciones, y vivienda social

Para solucionar el problema del alquiler, Lucas Carrasco propone cambiar el enfoque de las políticas públicas. “En lugar de ayudas directas al inquilino, que sólo inflan los precios, sería más efectivo ofrecer beneficios fiscales a los propietarios. Esto incentivaría la salida de más viviendas al mercado y reduciría los alquileres en negro”, señala.

"El verdadero cambio sólo llegará con incentivos fiscales, seguridad jurídica y una mayor inversión en vivienda social"

El presidente de GICA defiende una mayor inversión en vivienda social y la eliminación de trabas para jóvenes que buscan acceder a su primera vivienda. “En lugar de gastar millones en ayudas que no solucionan nada, podríamos reducir los impuestos de transmisión para menores de 35 años o agilizar la burocracia para la compra de vivienda”, sugiere.

Aunque reconoce que el IRAV es una herramienta más realista que los topes arbitrarios de años anteriores, Carrasco considera que la medida se queda corta ante un problema tan complejo. “El verdadero cambio sólo llegará cuando se combine una mayor seguridad jurídica con incentivos reales para aumentar la oferta de viviendas. Mientras tanto, seguirán siendo los inquilinos honrados los que paguen las consecuencias de unas políticas que no están diseñadas para nuestra realidad local”, concluye este experto.