España necesita construir 500.000 viviendas nuevas para hacer frente a la demanda de los hogares

 Las provincias de Madrid y Barcelona concentran cerca de un tercio del déficit acumulado de vivienda estimado para 2022-2025, cuantía que supera el 50% si se incluyen las provincias de Valencia, Alicante, y Málaga, según apunta el Banco de España en un informe publicado este miércoles.

Estas cinco provincias suponen en torno al 50% de la creación neta de hogares total prevista y, sin embargo, la producción de vivienda nueva en estos territorios no alcanza el 45% del total.

Al mismo tiempo, se observan áreas en la costa mediterránea, en las islas Canarias y Baleares con déficits de vivienda significativos para los hogares residentes y en los que también existe una notable demanda de vivienda de uso vacacional por parte de extranjeros.

Así, mientras que las viviendas iniciadas en España rondan las 100.000 anuales en los últimos años, la creación neta de hogares acumulada en 2022 y 2023 llega a los 545.000, lo que arroja un déficit de 365.000 viviendas.

Si a la demanda de vivienda principal por parte de los residentes se une la de los no residentes, en el período 2022-2023 hay un déficit adicional de 120.000 viviendas, sin considerar segundas viviendas o el alquiler de los no residentes.

Teniendo en cuenta las viviendas iniciadas y las proyecciones de creación de hogares se registra un déficit de vivienda nueva cercano al medio millón, apunta el banco, que subraya que el mercado en España no está sobredimensionado.

Aún 450.000 viviendas sin vender construidas en el "boom"

A pesar de la absorción de parte relevante del exceso de viviendas desde el "boom" inmobiliario, aún hay unas 450.000 sin vender construidas durante esos años. No obstante, su ubicación y estado dificultan su absorción en el mercado, reconoce la entidad.

Y es que, el excedente en la producción de vivienda nueva fue muy intenso durante la primera década del siglo XXI, con un volumen acumulado de exceso de viviendas superior a 1,6 millones de unidades en esos 10 años.

La absorción de 'stock' de vivienda tras el estallido de la burbuja y la escasa producción concentran las compraventas en la segunda mano (cerca del 90% del mercado desde 2014). Estas las realizan además en un 90 % los particulares desde 2020, observándose una reducción del peso de las empresas.

Una parte del déficit de vivienda estaría cubriéndose en la actualidad movilizando viviendas desocupadas, convirtiendo las secundarias en principales, así como con inmuebles de uso terciario en uso residencial.

Los precios reales suben un 34% en la última década

Fruto de este desequilibrio entre la oferta y la demanda los precios siguen al alza. En términos nominales, superan el máximo registrado en 2007, con una revalorización del 66% desde 2014, pero en términos reales están un 25% por debajo de los niveles observados en el 'boom'. El crecimiento acumulado de los precios reales sido del 34% durante la última década.

La oferta agregada se ha situado en torno a un promedio anual de 820.000 viviendas desde 2016, con una progresiva reducción a partir de 2020, mientras que se observa una tendencia creciente de la demanda desde 2015, dando lugar a déficits en determinadas áreas que seguirán acentuándose.

La falta de mano de obra condiciona la producción

La escasez de mano de obra cualificada está condicionando el ritmo de producción y rehabilitación de viviendas en España, apunta el Banco de España, que destaca también la falta de suelo finalista disponible, el aumento de los costes o el escaso dinamismo de la financiación de la actividad inmobiliaria residencial.

La entidad señala también que los actuales niveles de inversión en vivienda son inferiores al 6,5% del PIB durante la década de los ochenta y al 8,8% del PIB entre 1995 y 2007, con un máximo histórico del 11,7% registrado en 2006.

Asimismo, indica que las vulnerabilidades y los riesgos para la estabilidad financiera asociados a la vivienda están contenidos gracias a unos estándares crediticios más exigentes y apunta a una recuperación del peso de la financiación hipotecaria en la compra de vivienda, con una ratio del 48 % en julio de 2024, lo que reflejaría una mejoría de las condiciones de financiación.

Además, destaca el aumento de la compras de extranjeros a partir de 2014 hasta las 130.000 viviendas anuales entre 2021 y 2023, el triple que las adquiridas entre 2007 y 2013. Pagan un 70% más que los nacionales y se focalizan en la Comunidad Valenciana, Cataluña, Andalucía y Madrid.