El Monopoly de Tarifa: viviendas y un hotel en vez de colegios y una fábrica de conservas

Tarifa/El desembarco de la coalición de Partido Popular y Nuevos Aires en el gobierno municipal de Tarifa tras las elecciones de 2023 fue, en buena medida, consecuencia de la falta de una respuesta ágil por parte del Ayuntamiento a la demanda de nuevas viviendas por parte de sus vecinos, los de toda la vida, a quienes se suman compradores con ánimo inversor o de contar con una segunda residencia con vistas al estrecho de Gibraltar. La capital sureña de los deportes de viento es desde hace años un gran polo turístico donde el mercado inmobiliario de venta y alquiler vive en un agosto permanente de precios disparados, lo que obliga a muchos lugareños que quieren emanciparse y foráneos -profesionales destinados de forma temporal: profesores, sanitarios...- a buscar techo lejos de la localidad.

Tanto los populares como la formación política de nuevo cuño hicieron bandera de este problema en sus programas electorales, haciendo incluso gala de la experiencia de algunos de los integrantes de sus listas en el sector de la promoción de viviendas. Apenas año y medio después de los comicios municipales, los dos partidos han mostrado sus intenciones con la firma de un borrador de convenio urbanístico -en fase ahora de información pública- con una promotora marbellí, Granparcela SL, con el que pretenden remodelar por completo la que puede ser considerada como la milla de oro de la ciudad: una franja de terreno de 150.000 metros cuadrados que se extiende a lo largo de más de 700 metros junto a la playa de Los Lances.

El propósito expresado oficialmente por el Consistorio en el citado convenio es llevar a cabo un Plan Especial de Reforma Urbana (PERI) para hacer posible “una nueva ordenación urbanística detallada, en un ámbito que presenta obsolescencia de servicios, degradación del entorno y la inevitable necesidad de modificar los usos existentes, confiriéndole una ordenación racional”. Todo ello “con un desarrollo sostenible [...] evitando la urbanización continua y las pantallas de edificación, garantizando, además, el uso público del frente litoral, aparcamientos y accesos al mar suficientes, la reserva de suelo para espacios libres y usos dotacionales y estratégicos vinculados directamente a la puesta en valor del espacio del frente litoral, así como el establecimiento de corredores o ámbitos de conexión del sistema costero con los espacios libres interiores, a fin de proporcionar conectividad al territorio”.

Los muros y vallas que delimitan algunos edificios, anexos al paseo marítimo, suponen una barrera, fea y obsoleta, que no hace honor al municipio

En efecto, en la vasta parcela que se pretende reformar, batida frecuentemente por el levante que tanto buscan los kitesurfistas, se concentran de forma un tanto anárquica tres centros educativos públicos -los institutos de Secundaria Almadraba y Baelo Claudia y el colegio de Infantil y Primaria Nuestra Señora de la Luz-, la fábrica de conservas La Tarifeña, una nave industrial de la empresa Los Almadraberos y el polideportivo municipal. La presencia de algunos de esos edificios en lo que antaño fue el extrarradio tarifeño está hoy fuera de toda lógica y los muros y vallas que los delimitan, anexos al paseo marítimo, suponen una barrera, fea y obsoleta, que no hace honor al municipio.

El proyecto de convenio urbanístico firmado por el alcalde, José Antonio Santos (PP), y Borja Merayo, ex futbolista y propietario de Granparcela SL, es radical y prevé el derribo de todos esos inmuebles y reubicarlos -salvo en el caso de la nave industrial- en otros puntos del término municipal. A la demolición de todos ellos y dentro de esta partida de Monopoly podrían unirse, llegado el caso y según recoge el citado documento, una estación de bombeo de aguas residuales y un tanque de tormentas también presentes en la zona.

Una ordenación solvente

El objetivo es ordenar todo ese gran espacio de forma solvente y construir para atender la alta demanda existente: 74.713 metros cuadrados estarían destinados a viviendas plurifamiliares de renta libre; 18.678 a VPO; 11.040 para un hotel de 3 estrellas; 15.643 a apartamentos turísticos y 13.341 a uso comercial.

Como adelantó Europa Sur el pasado día 4, el convenio explicita que Granparcela SL tiene suscrito un contrato de compraventa de los terrenos que ocupa La Tarifeña y otro, con opción de compra, sobre la nave de Los Almadraberos. Uno y otro hacen que el Ayuntamiento considere a Granparcela SL como "propietario privado mayoritario, en cuanto al que más superficie de suelo lucrativo posee en el ámbito de la actuación".

La definición de los usos que tendrán los suelos en ese espacio clave de la ciudad queda así en manos privadas y puede que también la ejecución

Bajo esa condición, la mercantil actúa en el procedimiento en marcha "como promotor y, en su caso, financiador, de la iniciativa, al carecer el Ayuntamiento de recursos técnicos y humanos tanto para la elaboración de los instrumentos de ordenación que deben tramitarse, como para la posterior renovación de la urbanización, promoviendo, igualmente, la asistencia del resto de propietarios, aunándose todos ellos, o los que opten por ello, en la aplicación del sistema de actuación por compensación", reza el convenio. A grandes rasgos, el convenio define los propósitos del Ayuntamiento de Tarifa y Granparcela SL, que asume el papel de agente urbanizador. Sin embargo, importantes aspectos quedan en el aire.

El PGOU, norma superior

En primer lugar y a juicio de expertos en urbanismo, el proyecto que se pretende ejecutar es de tal calibre y extensión (la reubicación de las dotaciones públicas en otros lugares del municipio así lo indican) que parece aconsejable que, más que un PERI, Tarifa lleve a cabo una reforma y aprobación previa de su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), toda vez que el texto vigente se marcaba para su aplicación una duración de doce años, que vencieron en 2016 sin haberse cumplido los objetivos. De hecho, el gobierno local saliente, dirigido por el socialista Francisco Ruiz Giráldez, había dado ya pasos para revisar el documento de planificación tras un tedioso pero necesario procedimiento.

Es más, en los antecedentes del convenio se “justifica” la firma de este en la ineficacia del PGOU actual, lo cual haría aún más necesaria su modificación, en vez de articular la solución mediante un instrumento más rápido en su ejecución, aunque de menor rango, como es un PERI: poco adecuado, a priori, para ordenar los servicios, los suministros y el frente litoral de una superficie tan grande y emblemática para Tarifa, a un tiro de piedra de la isla de La Palomas.

Adjudicación sin concurso

La justificación de la suscripción del convenio con Granparcela puede ser también objeto de debate. El Consistorio se basa en dos motivos: el derecho de propiedad de la empresa de unos 17.000 metros cuadrados -en un ámbito de actuación total de casi 150.000- y la falta de recursos municipales para acometer la reforma. La definición de los usos que tendrán los suelos de la ciudad queda así en manos privadas, aunque parece que no solo se convenia la redacción planeamiento, sino también la posterior ejecución.

Para que ese último paso sea posible, la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (Lista), de 2021, y el reglamento que la desarrolla (artículo 179) exige la firma de un contrato con el agente urbanizador correspondiente, tras haberse llevado a cabo el correspondiente proceso de licitación público. A ello se une algo no menos importante: la Lista (artículo 9) exige una valoración pública de los suelos y de los costes de urbanización, un proceso que en el caso de Tarifa ha sido realizado por Granparcela SL. Así lo indican expresamente los técnicos de la empresa de valoraciones Tinsa en el anexo IV del proyecto de convenio urbanístico, que recoge el Informe técnico de asesoramiento sobre el valor del suelo y el valor de repercusión por usos: “Los cálculos obtenidos en este informe se basan, por tanto, en la propuesta de ordenación y avances de costes aportados por el solicitante”, es decir, Granparcela SL.

“Los convenios con agente edificador se basan en la solvencia profesional y técnica, que no se atribuyen per se por la cualidad de propietario”, apunta un experto a consultas de esta redacción. Y añade: “¿Tiene Granparcela SL, con un capital social mínimo, capacidad para afrontar este desarrollo? ¿Tiene solvencia profesional cuando está constituida hace dos años y medio?”.

Valoraciones de los suelos

La valoración de los suelos que aparece en el convenio promete controversia: el valor total que se le da es de 84 millones de euros (el urbanizado) y 7 millones (el que se halla por urbanizar). En cuanto a las obras de urbanización, ascenderían a 67 millones de euros. El problema puede venir porque es Granparcela SL, sin competencia aparente al no haber habido un concurso público, la que ha aportado los datos de esa valoración.

Con ese panorama, las posibles alegaciones (el PSOE tarifeño y los Verdes de Tarifa ya las han anticipado) pueden ir tanto por la elección directa de Granparcela SL como promotora y agente urbanizador como por la valoración de los terrenos, baja en comparación con los de urbanización. A bote pronto y con el panorama actual, muchos de los propietarios minoritarios no podrían afrontar los costes de urbanización y se verían obligados a afrontarlos por imposición del sistema de compensación con la entrega de parte de sus terrenos... a Granparcela SL como agente urbanizador.

Es curioso que se fijen las determinaciones urbanísticas, que luego se podrán cambiará a mayor volumen, en la estipulación segunda del convenio. Gracias a ello aumentaría aún más el valor del terreno adquirido a bajo coste”, apunta un experto

“Es curioso que se fijen las determinaciones urbanísticas, que luego se podrán cambiará a mayor volumen, en la estipulación segunda del convenio. Gracias a ello aumentaría aún más el valor del terreno adquirido a bajo coste”, indica el citado experto, que pone como ejemplo un antecedente: la parcela de El Olivar, también en Tarifa, que derivó en un pleito resuelto en los tribunales entre una de las propietarias y una conocida promotora campogibraltareña.

Curiosamente, en la reforma del frente litoral no se fijan de manera clara las necesidades exigibles futuras en materia de alumbrado, viarios, redes o los espacios públicos resultantes, al igual que tampoco se alude a la afección del proyecto en el ámbito medioambiental, de Costas, Defensa (la isla de Las Palomas está adscrita a dicho ministerio) o en el sistema general portuario, un hecho que denota cuál es el interés preferente de los promotores del proyecto.

Las dotaciones públicas

La Lista solo permite los PERI si se garantiza que los espacios dotacionales afectados tengan su “sustitución” en nuevos lugares, incluyendo las nuevas necesidades por crecimiento de la población. El proyecto de convenio de Tarifa prevé que los tres centros educativos a demoler (dos de ellos disponen de más de 10.000 metros cuadrados de suelo y el otro, más de 5.000) más el pabellón de deportes, desaparezcan de su ubicación presente para ser levantados en otros suelos dotacionales. Las zonas de El Olivar y La Marina están llamados a acoger los dos institutos y el colegio.

La Marina se encuadra dentro del mismo PERI que se pretende desarrollar y, de hecho, el proyecto de PGOU diseñado por el anterior gobierno municipal ya preveía destinar una parte de ella a centros educativos, en una zona empleada ahora habitualmente por vehículos autocaravana. También en esa zona se alzará, según el plan, el nuevo polideportivo.

¿Es posible demoler los tres centros educativos y trasladar a sus alumnos y profesores a puntos distantes respecto a sus actuales ubicaciones?

En cuanto a El Olivar (situado a la izquierda a la entrada del pueblo, a unos centenares de metros de la gran rotonda de la N-435 y algo lejos de Los Lances) ya está prevista desde hace años la construcción de un centro educativo. Se trata de una parcela de unos 5.500 metros cuadrados, con una edificabilidad de unos 3.500, por lo que, sobre el papel, no habría espacio para “reubicar” ninguno de los tres existentes junto a la playa. Además, la parcela está destinada a un colegio o instituto nuevo, es decir, para atender las necesidades de las familias de la zona, no las de otras áreas de la localidad.

Hay un problema más y no menor. ¿Es posible demoler los tres centros educativos y trasladar a sus alumnos y profesores a puntos distantes respecto a sus actuales ubicaciones? ¿Se ha pensado en los problemas que se pueden ocasionar a las familias?

En cuanto al tanque de tormentas y a la estación de bombeo, se antoja muy difícil desde una perspectiva técnica que puedan trasladarse a lugares distintos a los que ocupan en la actualidad.

Ni José Antonio Santos -tampoco ningún otro miembro del gobierno local de Tarifa- ni Borja Merayo han atendido esta semana las llamadas de esta redacción para despejar las interrogantes expuestas ni los detalles finales de un procedimiento que se antoja tremendamente complejo nada más iniciar sus pasos.