Tarifa proyecta 740 nuevas viviendas y 1.360 plazas hoteleras entre el río Jara y el Hotel La Codorniz

Tarifa/Tarifa suma un nuevo proyecto urbanístico a los planes para construir 300 VPO y 200 viviendas de renta libre en el cerro de Albacerrado por parte del Grupo Samarador y al proyecto municipal para levantar otras 97 viviendas sociales para alquiler con precios asequibles en los terrenos del antiguo matadero municipal y el colegio de extramuros. En este caso está situado en un terreno de 62,22 hectáreas situado en la N-340 a la altura del Hotel La Codorniz, donde la junta de compensación del sector SUO-LI-01 Los Lances ha puesto en marcha una iniciativa para urbanizar la zona con un "modelo sostenible" mediante un Plan Parcial de Ordenación, que ya está aprobado de forma inicial.

Este nuevo documento reduce la densidad de urbanización respecto al primer plan, que fue aprobado de forma definitiva en 2004, y contempla un modelo de edificaciones que "se integra en el entorno y apuesta por la recuperación ambiental de la zona", según detallan los responsables del proyecto. La zona de intervención es el sector anteriormente SL-3, tiene forma triangular y se encuentra en el margen derecho de la N-340 si se va en dirección Cádiz, con vértices junto al río Jara, el Hotel La Codorniz y el cortijo de Cuatrovientos, con una longitud de algo más de un kilómetro y medio.

El documento ha sido realizado por encargo de la junta de compensación del sector, que tiene como propietario mayoritario a la promotora de suelo LandCo, del grupo Santander. El objetivo es modificar el Plan Parcial que se aprobó definitivamente el 23 de diciembre de 2004 con una importante disminución del suelo edificable en 55.639 metros cuadrados. El suelo está clasificado como Urbanizable Ordenado por el planeamiento vigente, el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), que data en origen de 1990 y cuyo texto refundido es de 2002, y en la adaptación parcial a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

Aunque se trata de una urbanización destinada al turismo y no lleva aparejada la obligatoriedad de construir viviendas protegidas, la junta de compensación tiene previsto firmar un convenio con el Ayuntamiento mediante el que se comprometerá a levantar viviendas destinadas a alquiler accesible en el casco urbano. Los propietarios también se han mostrado abiertos a recibir propuestas durante la exposición al público del Plan Parcial.

En 2019, un promotor privado planteó urbanizar estos terrenos para levantar hasta 824 viviendas y 1.678 plazas hoteleras, pero la junta de compensación, con el nuevo propietario mayoritario, propone ahora un proyecto con 740 viviendas y 1.360 plazas hoteleras. La edificabilidad máxima también disminuiría de 0,35 metros cuadrados a 0,29 y la densidad pasaría a ser de 20 viviendas por hectárea a 12. Los edificios previstos en principio eran de tres plantas para uso turístico y dos para residencial. Con esta nueva propuesta, las edificaciones turísticas también tendrían como máximo dos plantas, baja y primera, con lo que se pretende una mejor integración en el entorno natural. Además, el espacio libre aumentaría de los 62.425 metros cuadrados a más de 80.000.

La alternativa propuesta, realizada por el arquitecto linense Iván Marc con la colaboración de un estudio ambientalista, contempla un modelo de urbanización que se adapte al entorno y emula la trama de un camping, imitando el modelo de una estación de esquí, con todos los servicios, orientados en este caso a la playa y a los deportes de deslizamiento. La zona de aparcamientos, con la que el proyecto pretende contribuir a reducir el impacto actual sobre el Parque Natural del Estrecho y la playa de Los Lances norte, estará en un pinar que hará de pantalla entre la carretera y las edificaciones.

El modelo urbanístico propuesto busca "convertir los elementos naturales en el hilo conductor de la actuación" al recuperar el cauce de un arroyo ahora seco y su vegetación de ribera que se usarán como recurso paisajístico. El diseño de las edificaciones contempla "formas y sistemas constructivos sencillos y tradicionales de la zona, con una ordenación que pretende facilitar la integración de la vegetación autóctona". La iniciativa integra las viviendas existentes, unas 40 que se encuentran repartidas en el interior del terreno y que serán legalizadas.

El proyecto tiene en cuenta la próxima reforma de la N-340 con siete rotondas entre el acceso a Tarifa y Valdevaqueros. Una de ellas se situará en el actual cruce con el área recreativa Los Pinos, donde se encuentra el Arte y Vida, y esa misma será la que dé acceso a la nueva urbanización. Además se han previsto dos accesos subterráneos para ir a la playa bajo la N-340. El Hotel La Codorniz se mantendrá en la misma situación.

La junta de compensación también propone su participación en los costes de la mejora de las infraestructuras municipales, con lo que la promotora que se haga cargo de la construcción de este proyecto ayudaría a resolver los "problemas ambientales que hay en una zona degradada debido a la falta de redes". También incluye la construcción de una estación depuradora para reutilizar las aguas residuales para el riego de las zonas verdes y una potabilizadora de agua autónoma, con la posibilidad de realizar aportes al municipio

Los objetivos de este Plan Parcial son posibilitar que el Ayuntamiento posea las herramientas para canalizar y controlar las expectativas de desarrollo turístico residencial. “En definitiva, se trata de que sea la iniciativa pública la que dirija el mercado de suelo turístico aun cuando este se desarrolle por la iniciativa privada”, señala el documento. Otra de las intenciones de los propietarios del suelo con este diseño es liberar la presión turística del casco urbano.

En la ordenación propuesta, el uso global previsto es turístico-residencial. La tipología edificatoria será de edificación adosada, aislada o agrupada, con viviendas unifamiliares y plurifamiliares de distintas dimensiones. Las condiciones de uso serán para vivienda (máximo 60% del volumen), hoteleros, comercial, deportivo, espectáculos, socio-cultural, sanitario-asistencial y garaje-aparcamiento.

El plan señala que la actuación urbanística "deberá repercutir favorablemente en el conjunto del municipio en un aumento de la oferta turística, la promoción y mejora de los niveles de empleo y la dinamización comercial en los restantes sectores económicos del municipio".

Antecedentes

El proyecto se diseña en el margen superior de la carretera N-340, una vez pasado el río Jara, sobre un suelo urbanizable que quedó blindado y vetado a la construcción en 2015 por el Plan de Protección del Corredor Litoral de Andalucía (PPCLA), que fue anulado por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en 2017 por estimar que se aprobó cuando el Gobierno regional estaba en funciones. Y el Tribunal Supremo ratificó ese fallo en 2018.

La Junta de Andalucía declaró entonces como suelo de máxima protección un total de 375 hectáreas del término de Tarifa colindantes con la línea de costa (700 hectáreas en toda la provincia de Cádiz). Además de ese suelo, también vetó al ladrillo el controvertido proyecto urbanístico del Sector Litoral 1 de Valdevaqueros, más al oeste (350 viviendas y 1.400 plazas hoteleras) que se tramitaba desde el año 2012.

En 2019, los ecologistas dieron la voz de alarma cuando se presentó el proyecto con una mayor densidad de urbanización y se mostraron totalmente contrarios a la iniciativa por entender que suponía “un peligro” para una zona virgen del litoral de Tarifa limítrofe con el parque natural del Estrecho. También avanzaron que utilizarían todos los medios a su alcance para tratar de frenar el proyecto, que finalmente se quedó sobre el papel.

Para Agaden, la tramitación no debía seguir adelante por varios motivos. Entre ellos, porque la promoción se basaba en un plan parcial aprobado en 2004 y con un plazo de ejecución de seis años que en 2019 había prescrito. “Esta inmensa urbanización estaría en el mismo límite de importantes espacios naturales: el paraje natural de la playa de Los Lances, integrado en el Parque Natural del Estrecho, y figuras de protección a nivel europeo como la Zona de Especial Protección para las Aves (ZEPA) y la Zona de Especial Conservación (ZEC), además de la Reserva de la Biosfera Intercontinental del Mediterráneo declarada por la Unesco. Estos terrenos, protegidos a nivel autonómico, nacional e internacional, sufrirán un enorme impacto con esta nueva urbanización y el consiguiente incremento de usuarios en la playa de Los Lances”, censuraban los ecologistas de Agaden.

El grupo apunta que el Plan del Litoral anulado preservó este suelo precisamente por ser una bolsa “desvinculada de la estructura urbanística” del planeamiento de Tarifa y por su afección al litoral, aun estando fuera de los límites de protección de la norma costera, por su cercanía.