Tarifa, un polo de atracción inmobiliaria y hotelera de primer nivel en Cádiz

Tarifa/Tarifa se ha convertido en los últimos dos años en un polo de atracción para proyectos inmobiliarios de primer nivel. Viviendas, apartamentos turísticos, hoteles, equipamientos deportivos y de ocio son algunas de las iniciativas que obran en poder de la concejalía de Urbanismo del Ayuntamiento de la localidad, área que gestiona Nuevos Aires Tarifa en el marco del acuerdo de gobierno con el PP.

Cinco grandes promotores, además del propio Ayuntamiento, pretenden satisfacer la alta demanda de viviendas asequibles para la población local, de viviendas turísticas y renta libre así como la promoción de al menos cuatro hoteles. Aunque varias de estas iniciativas tienen aún sus cifras por definir (dado lo primigenio de su tramitación), las iniciativas superan las 1.200 viviendas (de las que unas 400 prevén ser protegidas) y las 1.500 plazas hoteleras. No obstante, es una cifra a la baja dado que hay expedientes que no cuantifican el volumen de edificación previsto a la espera de su tramitación administrativa.

Pero el camino no está exento de obstáculos y condicionantes. El Consistorio, con unos medios más que limitados en el departamento de Urbanismo, carece de un Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) actualizado, por lo que buena parte de estas iniciativas se están tramitando a través de figuras como planes parciales o de reforma interior. Tarifa también adolece de problemas en la depuración de aguas (que se evidencian en la salida de aguas residuales en Los Lances) que igualmente condicionan la puesta en marcha de nuevas expansiones urbanísticas que supondrían una importante inyección económica en las arcas municipales en forma de licencias de obras, impuestos y también de generación de empleo en la localidad.

Granparcela y la reordenación de Los Lances

Sin duda, es el proyecto urbanístico más controvertido de todos los que han llegado al Ayuntamiento de Tarifa en el actual mandato. El Consistorio firmó a primeros de septiembre de 2024 un borrador de convenio urbanístico con la promotora marbellí Granparcela SL, con el que se pretendía remodelar por completo la fachada litoral de Los Lances en el núcleo urbano. Se trata de una franja de 150.000 metros cuadrados que se extiende a lo largo de más de 700 metros junto a la playa.

Tramitado con la intención de desarrollar un Plan Especial de Reforma Urbana (PERI), los firmantes del acuerdo pretenden reordenar los suelos para destinar 74.713 metros cuadrados a viviendas plurifamiliares de renta libre; 18.678 a VPO; 11.040 para un hotel de 3 estrellas; 15.643 a apartamentos turísticos y 13.341 a uso comercial. Para lograrlo, el diseño inicial planteaba el traslado de la fábrica de conservas La Tarifeña al Polígono La Vega (Granparcela ya ha comprado los terrenos) y de los tres centros educativos.

El proyecto generó una fuerte contestación social en Tarifa a través de la plataforma "Tarifa no se vende". Aunque el Ayuntamiento defendió que se trataba de un esbozo inicial, abierto a cambios y a un proceso de participación ciudadana, varias concentraciones y manifestaciones canalizaron el malestar de una parte de la población tarifeña.

En menos de un mes, el Ayuntamiento anunció que dejaba en suspenso el convenio tras constatar que el proceso no había contado "con la suficiente información proporcionada a la ciudadanía y a las administraciones competentes", así como a los agentes sociales. De hecho, la Junta de Andalucía (gobernada por el PP, formación mayoritaria en el pacto municipal) pretendía alegar por verse afectada con los cambios de ubicación previstos en los centros educativos.

Proyecto Eterea en Albacerrado

El Grupo Samarador plantea el Proyecto Eterea para comenzar a construir a finales de 2026 un total de 300 Viviendas de Protección Oficial (VPO) y otras 200 de renta libre sobre unos terrenos de 80.000 metros cuadrados con vistas al Estrecho de Gibraltar.

Además del medio millar de viviendas, la compañía pretende habilitar unas 700 plazas de aparcamiento en superficie, más de 30.000 metros cuadrados de zonas libres con más de 700 árboles y corredores verdes, unos 5.000 metros cuadrados de suelo para equipamientos públicos y privados, así como otros 10.000 metros cuadrados construidos para actividades económicas del sector servicios para acoger desde cafeterías a un pequeño hotel o apartamentos turísticos. Los terrenos se encuentran junto a la calle Viento de Tramontana.

El desarrollo urbanístico del Grupo Samarador pretende aprovechar la orografía del cerro de Albacerrado para generar un crecimiento de baja densidad. Tanto los inmuebles protegidos como los de renta libre están proyectados en bloques para aprovechar las pendientes y escalonarse. En los terrenos destinados a las 300 VPO, al menos el 50% de la superficie del suelo prevén ser espacios libres, mientras que en el área de las viviendas de renta libre este porcentaje se elevará al 65%.

El Grupo Samarador pretende completar su inversión con los ya citados 5.000 metros cuadrados para equipamientos. En ellos, la compañía plantea erigir un complejo deportivo tanto para los residentes como para el resto de la localidad de Tarifa, al margen de las infraestructuras de este tipo (piscinas o pistas de pádel) que puedan tener las viviendas.

La compañía ya ha iniciado los trámites administrativos ante el Ayuntamiento de Tarifa y la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda de la Junta de Andalucía. Recientemente, los promotores han presentado ante la entidad local la propuesta de delimitación de los terrenos como uno de los hitos imprescindibles para dar lugar al proyecto de reparcelación que permita el desarrollo de la inversión.

LandCo, hoteles y viviendas junto al río Jara

La promotora de suelo LandCo, del grupo Santander, es la propietaria mayoritaria de unos terrenos de 62,22 hectáreas situados en la N-340 a la altura del Hotel La Codorniz y cerca del río Jara, donde la junta de compensación del sector SUO-LI-01 Los Lances ha puesto en marcha una iniciativa para urbanizar la zona con un "modelo sostenible" mediante un Plan Parcial de Ordenación, que ya está aprobado de forma inicial.

Aunque se trata de una urbanización destinada al turismo y no lleva aparejada la obligatoriedad de construir viviendas protegidas, la junta de compensación tiene previsto firmar un convenio con el Ayuntamiento mediante el que se comprometerá a levantar viviendas destinadas a alquiler accesible en el casco urbano. Los propietarios también se han mostrado abiertos a recibir propuestas durante la exposición al público del Plan Parcial que rebaja la densidad de construcción respecto a un intento de desarrollo previo.

La junta de compensación, con el nuevo propietario mayoritario, propone un proyecto con 740 viviendas y 1.360 plazas hoteleras. Los edificios previstos en principio eran de tres plantas para uso turístico y dos para residencial. Con esta nueva propuesta, las edificaciones turísticas también tendrían como máximo dos plantas, baja y primera, con lo que se pretende una mejor integración en el entorno natural. Además, el espacio libre aumentaría de los 62.425 metros cuadrados a más de 80.000.

La alternativa propuesta, realizada por el arquitecto linense Iván Marc con la colaboración de un estudio ambientalista, contempla un modelo de urbanización que se adapte al entorno y emula la trama de un camping, imitando el modelo de una estación de esquí, con todos los servicios orientados en este caso a la playa y a los deportes de deslizamiento. La zona de aparcamientos, con la que el proyecto pretende contribuir a reducir el impacto actual sobre el Parque Natural del Estrecho y la playa de Los Lances norte, estará en un pinar que hará de pantalla entre la carretera y las edificaciones.

También incluye la construcción de una estación depuradora para reutilizar las aguas residuales para el riego de las zonas verdes y una potabilizadora de agua autónoma, con la posibilidad de realizar aportes al municipio

El primer cinco estrellas de Tarifa

El Ecohotel Las Piñas parte de la iniciativa de un grupo de inversores de Bélgica que plantea la construcción de un recinto hotelero de 106 habitaciones, marcado por una baja densidad constructiva, con una inversión de hasta 40 millones de euros para poner en marcha el primer hotel de cinco estrellas del término municipal.

Los terrenos se encuentran en la confluencia de los parques naturales del Estrecho y Los Alcornocales, al norte de Casa de Porros y con vistas a Valdevaqueros. El proyecto ya posee licencia de obras y actividad, pero se encuentra sub iudice por un proceso de revisión de oficio.

El proyecto del Ecohotel Las Piñas se articula en torno a 18 villas de 3 a 6 dormitorios, cuatro senior suites y 22 junior suites que totalizan las 106 habitaciones. Uno de los puntos fuertes del diseño del hotel se encuentra en su oferta gastronómica, con un restaurante y una cafetería a disposición de los clientes -también abierta al público en general- así como un beach club. El complejo incluye un spa de 1.000 metros cuadrados, varias piscinas al aire libre, gimnasio y una sala polivalente para acoger posibles seminarios y congresos, otro sector del turismo con capacidad de crecimiento en la localidad. Todo en un edificio común de 1.850 metros cuadrados en el que también se integran la recepción, zonas comunes, un salón social y terrazas.

El complejo turístico contempla entre su oferta de servicios tratamientos de wellness (bienestar), masajes, yoga y meditación mientras que su propuesta gastronómica se centrará, según los promotores, en los productos de proximidad.

Los promotores se encuentran pendientes del proceso judicial, actualmente en la fase de presentación de pruebas. En caso de un pronunciamiento favorable para los inversores, estos prevén iniciar los trabajos prácticamente de inmediato con un plazo de ejecución estimado de unos dos años.

Dos chefs de prestigio y un glamping en Bolonia

La promotora cordobesa Altanea, de la mano de los chefs José Andrés y Ángel León, ha dado los primeros pasos para el desarrollo de un gran proyecto de turismo sostenible que prevé contar con un glamping de cinco estrellas, una escuela de hostelería de referencia internacional y un chiringuito de alta cocina junto a la playa de Bolonia.

El lugar incluye las ruinas de un antiguo cortijo que ha cautivado a los restauradores por su potencial para convertirse en uno de los iconos del proyecto y transformarlo en una escuela de hostelería bañada por el Atántico, a modo de un El Bulli sureño más allá de los fogones, y como referente mundial de la alta cocina, la formación hostelera y la sostenibilidad. El proyecto no solo será turístico. La escuela de hostelería busca formar a las nuevas generaciones de chefs en técnicas culinarias innovadoras y sostenibles.

Altanea es conocida por su enfoque en proyectos ecosostenibles. Según explican en su página web, sus desarrollos están diseñados bajo los principios de la economía circular y el aprovechamiento de los recursos naturales. En Bolonia, la compañía planea integrar alojamientos de tipo glamping, que combinan la comodidad de un hotel de lujo con un bajo impacto ambiental, y apostar por el uso de energías renovables, la reutilización de aguas para riego y la recuperación de especies autóctonas.

VPO para alquiler municipal

El Ayuntamiento tarifeño también busca promover viviendas para tratar de satisfacer la alta demanda entre la población local. El Consistorio proyecta la construcción de 97 VPO en régimen de alquiler asequible sobre sendas parcelas municipales de las calles San Sebastián y Mesina, actualmente ocupadas por el antiguo matadero municipal y el conocido como el colegio de extramuros.

Pero el proyecto ha topado con un gran escollo: los retrasos en la tramitación de la subvención de fondos Next Generation (con 3,7 millones concedidos para la promoción de inmuebles ecoeficientes) hacen prácticamente imposible cumplir con los plazos marcados por las instituciones europeas. Las viviendas deberían estar listas en junio de 2026, en apenas 15 meses, para poder optar a las ayudas comunitarias. Una situación que ha llevado al área de Urbanismo a explorar otras opciones para completar la financiación necesaria, inicialmente prevista mediante la venta de unos terrenos en Atlanterra.

En total, el gobierno municipal inició el mandato con el objetivo de erigir unas 400 viviendas protegidas públicas hasta mayo de 2027, aunque todo a expensas de la tramitación de los diferentes expedientes administrativos. Un objetivo que, bajo las circunstancias actuales en el Consistorio, se antoja complicado.